Presidentin allekirjoitus asuntotarkoituksiin rakennetun maan ikuisen käyttöoikeuden muuttamisesta maanomistusoikeudeksi vahvisti sen, mitä on sanottu jo vuosia. 1. tammikuuta 2019 lähtien kerrostalojen ja omakotitalojen, jotka on rakennettu ikuiseen käyttöoikeuteen, omistukseen tulivat vihdoin omistajat. Mikä on ikuinen käyttöoikeus ja miten asukkaiden tilanne on muuttunut uuden vuoden tullessa?
Mikä on ikuinen käyttöoikeus?
Jatkuva käyttöoikeus on yksi kolmesta omistusoikeustyypistä, lukuun ottamatta omistusta ja rajoitettuja omistusoikeuksia (käyttöoikeus, palvelupalvelu, pantti, osuuskunnan omistusoikeus tiloihin ja kiinnitys). Sen ydin on valtionkassan tai paikallishallinnon yksiköiden omistaman kiinteistön käyttöönotto luonnolliselle tai oikeushenkilölle 99 vuoden ajaksi. Vain erityistapauksissa, jotka ovat taloudellisen tarkoituksen perusteella perusteltuja, maa on mahdollista asettaa ikuiseen käyttöoikeuteen lyhyemmäksi ajaksi (mutta vähintään 40 vuodeksi).
Ikuinen käyttöoikeus on välittäjä omistusoikeuksien ja rajoitettujen omistusoikeuksien välillä. Se on peritty, ja ikuinen käyttöoikeuden haltija voi lisäksi myydä sen, veloittaa sen ja hävittää sen eri tavalla. Se koskee kuitenkin itse maata eikä sille rakennettuja rakennuksia. Siten käyttäjät pysyvät talojensa ja asuntojensa omistajina, mutta eivät tontteina.
Tällainen erityinen rakenne on ominaista puolalaiselle omistusoikeudelle, joka kehittyi sosialistisen ideologian vaikutuksesta. Ikuinen käyttöoikeus otettiin käyttöön 14. heinäkuuta 1961 annetulla lailla kaupunkien ja asuinalueiden maankäytöstä takauksena, että kaupunkien maaomaisuudet pysyvät valtion omaisuutena. Tällä hetkellä niitä säännellään siviililain II osan, kiinteistönhoitolain säännöksillä ja viimeisimmällä lailla asuntotarkoituksiin kehitetyn maan ikuisen käyttöoikeuden muuttamisesta omistukseksi.
Vuosimaksu jatkuvasta käyttöoikeudesta
Jatkuvaan käyttöoikeuteen liittyy velvollisuus maksaa kahden tyyppisiä maksuja: ensimmäinen (kertaluonteinen) ja vuotuinen (suhdanteellinen). Niiden määrä määritetään kiinteistön hinnan perusteella. Ensimmäisen palkkion tapauksessa korko on 15-25% tästä arvosta, kun taas vuosimaksujen määrä riippuu siitä tarkoituksesta, johon kiinteistö otettiin käyttöön. Asuntotarkoituksiin käytetyn maan osalta veroaste on 1% sen arvosta.
Jatkuva käyttöoikeus ei ole omaisuutta
Huolimatta siitä, että sekä omistusoikeus että ikuinen käyttöoikeus muodostavat kahdenlaisia esineoikeuksia, omistuksella on paljon laajempi soveltamisala ja se takaa omistajalle suuremman varmuuden omaisuudesta.
Sekä irtain että kiinteä omaisuus voivat olla omistusoikeuden alaisia, kun taas ikuinen käyttöoikeus rajoittuu vain valtionkassan tai paikallishallinnon yksiköiden omistamaan maa-alueeseen. Omistusoikeuteen ei myöskään ole asetettu aikarajaa, toisin kuin ikuinen käyttöoikeus, jolla on aikaraja. Vaikka sitä voidaan pidentää uudella ajanjaksolla, se vaatii käyttäjän toimittamaan sopivan hakemuksen. Hakijalle voidaan kuitenkin evätä sen jatkaminen tärkeän sosiaalisen edun vuoksi.
Omistusoikeuksia rajoittaa vain laki, sosiaalisen rinnakkaiselon periaatteet ja tämän lain sosioekonominen tarkoitus. Jatkuvaan käyttöoikeuteen sovelletaan lisäksi notaarin vahvistaman sopimuksen muodossa tehtyjä määräyksiä. Loppujen lopuksi omistajuus ei vaadi sinua maksamaan hoitomaksuja.
Ensimmäinen yritys käsitellä esineoikeuksien kolmikantajakoa
Tammikuun 1. päivästä lähtien voimassa olleet määräykset eivät ole ensimmäinen lähestymistapa ikuisen käyttöoikeuden luovuttamiseen. Jo vuonna 2005. Parlamentti antoi lain, jolla ikuinen käyttöoikeus muutettiin omistukseksi. Nopeasti kävi kuitenkin ilmi, että asetuksia ei ole mukautettu todellisuuteen.
Kyse oli lähinnä säännöstä, jonka mukaan maa-alueiden muuttaminen on monikerroksisten rakennusten (pääasiassa kerrostalojen) sijainti. Muutokseen vaadittiin kaikkien asunnon omistajien suostumus, joilla oli osuuksia tämän maan ikuisesta käyttöoikeudesta. Siksi riitti, että yksi osakkeenomistaja kieltäytyy osallistumasta hakemukseen kaikkien muiden suunnitelmien estämiseksi ja asian saattamiseksi oikeuteen. Tämä tilanne oli vakavasti epäoikeudenmukainen kerrostaloasuntojen asukkaita kohtaan ja aiheutti koko muutosmenettelyn jatkamisen.
Mitä uusi menettely ikuisen käyttöoikeuden muuttamiseksi omistajuudeksi muuttaa?
Ensinnäkin ikuisen käyttömaan myöntämisestä on tullut tosiasia. Tämä tarkoittaa, että sekä monikerrostalojen huoneistojen omistajat (jos vähintään puolet korttelin tiloista on tarkoitettu asumistarkoituksiin) että omakotitalot saavat lopulta omistusoikeuden asuntonsa tai talonsa alla ja tasavertaisin ehdoin.
Toisaalta muutoksen pimeä puoli on velvoite maksaa muutosmaksu 20 vuoden ajan valtakunnasta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että seuraavien 20 vuoden ajan asukkaiden on silti maksettava suhdelasku samansuuruisena kuin ikuisen käyttöoikeuden vuosimaksun arvo. Vain sen nimi muuttuu.
Vaihtomaksun koko arvo voidaan kuitenkin maksaa myös kerralla. Tämä ratkaisu on erityisen hyödyllinen valtionkassan omistamilla mailla sijaitsevien kiinteistöjen omistajille. Sitten, jos he päättävät maksaa kokonaismaksun ensihakemuksen ensimmäisenä vuonna, he voivat hyödyntää jopa 60% alennuksesta. Joka vuosi sen arvo laskee 10%. Jos omistaja ei kuitenkaan saa todistusta ikuisen käyttöoikeuden muuttamisesta omistukseen vuoden 2019 loppuun mennessä, alennus koskee häntä helmikuuhun 2020 saakka.
Uusi sääntely vahvistaa asukkaiden asemaa
Omistusoikeus on ehdottomasti vahvempi kuin ikuinen käyttöoikeus, eikä se vaadi uudistamista useiden kymmenien vuosien jälkeen. Tämän vuoden vaalilupa vahvisti merkittävästi noin 2,5 miljoonan perheen oikeutta koteihinsa ja huoneistoihinsa. Lisäksi vuosimaksujen maksamisvelvoite katoaa enintään 20 vuodessa.
Wojtek GąciarzAsianajaja, jolla on henki kirjoitusta varten, hän käsittelee rakennuslakia ja sen muita aloja käsitteleviä erikoistuneita lakiartikkeleita. Työssään hän keskittyy lukijaan kääntämällä Puolan lainsäädännön monimutkaiset säännöt yksinkertaiseksi ja luettavaksi kieleksi. Hän yhdistää asianajotoimistoissa työskentelystä saadut tiedot ja kokemukset jatkuvasti kehittyvään kirjoitustyöpajaan ja tietämykseen sisällön luomisesta Internetissä.